מי מכם לא חתם פעם על הסכם שכירות, בין כמשכיר ובין כשוכר? אני מניח שרובכם חתם. אך מי מכם ידע כי תנאי השכירות אינם נקבעים אך ורק על ידי הסכם השכירות? אני סבור שחלק מכם בוודאי מרימים גבה ושואלים את עצמם "על מה הוא מדבר?", אז התשובה היא פשוטה: חוק השכירות והשאילה, התשל"א – 1971 (להלן: "החוק"). כן, כן – למי מכם שלא ידע יש חוק כזה, ומטרתו להסדיר את יחסי השכירות במדינת ישראל או לפחות להתוות את עקרונות היסוד ליחסים אלה.
בטח תשאלו: "רגע, מה זאת אומרת? הרי יחסי השכירות נקבעים במסגרת הסכמי שכירות לא? האם החוק מבטל את אותם הסכמים?" – בוודאי שלא. להסכמי השכירות ולמוסכם בהם יש חשיבות עליונה והחוק עצמו אף מתייחס לכך, וקובע בסעיף 2(ג) שלו כי הוראותיו (לעניין השכירות) יחולו "כשאין כוונה אחרת משתמעת מן ההסכם בין הצדדים", כלומר, הכלל לפי החוק עצמו הוא שקודם כל יש לפנות להסכם השכירות ורק אחר כך לפנות אל החוק.

אולם, כידוע, לכל כלל יש יוצא מן הכלל, וכך גם בענייננו. 

אחד הנושאים החשובים במסגרת הסכם השכירות הינו "העברת זכות השכירות". בנושא זה קיים קונפליקט בין השוכר למשכיר: השוכר מעוניין, שבמידה וירצה לעזוב את הנכס טרם סיום מועד השכירות יוכל לעשות כן בלא הפרעה, תוך שהוא מביא שוכר חלופי במקומו, מנגד, המשכיר מעוניין, שבמידה והשוכר ירצה לעזוב טרם מועד סיום השכירות, תיהיה לו השפעה על ההחלטה האם הוא רשאי לעשות כן או לא, ולכל הפחות השפעה על מי יבוא במקומו.

איך באים לידי ביטוי ומצטלבים הרצונות הללו במסגרת הסכם השכירות? המשכיר יהיה סדרך כלל מעוניין בסעיף שקובע שהשוכר רשאי להעביר את זכות השכירות לצד ג' רק באישורו, ואילו השוכר יבקש בדרך כלל להוסיף לסעיף זה משפט הקובע, כי המשכיר יוכל להתנגד להעברת זכות השכירות לצד ג' רק מטעמים סבירים.
כאן, בחר המחוקק להתערב ולקבוע בהקשר זה בסעיף 22 לחוק כך:

"השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר או להשכירו בשכירות-משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעיסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהיה –

(1)  בשכירות מקרקעין - רשאי השוכר לעשות את העיסקה בלי הסכמתו של המשכיר;
(2)  בכל שכירות - רשאי בית המשפט להרשות את העיסקה בתנאים שייראו לו; ובשכירות של מקרקעין רשאי בית המשפט לעשות כן על אף האמור בחוזה השכירות."

כלומר, בנושא עקרוני זה של העברת זכות שכירות בוחר המחוקק לקבוע במפורש, כי בשכירות במקרקעין רשאי בית המשפט להתערב ולהרשות את העברת זכות השכירות מהשוכר לצד ג' אף אם זה מנוגד לאמור בהסכם השכירות, כל זאת בתנאי שהמשכיר סרב להעברת זכות השכירות מטעמים לא סבירים (או לחילופין התנה את הסכמתו להעברה בתנאים לא סבירים).   

"מהם טעמים לא סבירים?" אתם בוודאי שואלים את עצמכם, ובכן, כפי שנתקלתי בהרבה מאוד תיקים בית המשפט אוהב ונוהג לפסוק "בכל מקרה לגופו". אולם, ישנם מספר פרמטרים ושיקולים שיילקחו בחשבון כגון: המצוקה בה מצוי כל אחד מהצדדים, הנזק שייגרם לשוכר במידה ולא תאושר העברת הזכויות לעומת הנזק שייגרם למשכיר, אם בכלל ייגרם, כתוצאה מהעברה זו, אמינותו הכלכלית והאישית של השוכר החלופי, וכד'.

לפיכך, שוכרים ומשכירים, זכרו, הסכם השכירות אכן מהווה את עמוד התווך ביחסי השכירות שביניכם, ואולם, אם לא תיהיו הוגנים והגונים זה כלפי זה, אזי, במקרים מסוימים, גם ההסכם, על אף האמור בו, לא יספיק.