לא מזמן הוצגה בפני סיטואציה לא פשוטה. המדובר היה ב- 2 אחיות קשישות שחיו בצוותא בדירת מגורים בבעלות רשות הפיתוח ובאחריות מינהל מקרקעי ישראל, כאשר אחת מהן, שלהלן תיקרא דבורה, היתה דיירת מוגנת בדירה מכוח הסכם שכירות מוגן שנחתם עימה לפני עשרות שנים. לפני כשנתיים נפטרה דבורה בשיבה טובה, ואחותה, חנה, המשיכה להתגורר בדירה לבדה, תוך שהיא מקבלת, מכוח סעיף 20 לחוק הגנת הדייר, את זכויות הדיור המוגנות של אחותה בדירה.

לאחר כשנה החלה דעתה של חנה להשתבש מעט, על אף שיצויין שלא בקלות ניתן היה להבחין בכך והיא המשיכה לקיים חיים תקינים ועצמאיים תוך קבלת תמיכה מ- 2 בנותיה, מיכל וענת.

יום אחד, קיבלה חנה מכתב ממינהל מקרקעי ישראל, ובו הצעה, לפיה, תמורת סכום מסוים היא תיהיה זכאית לרכוש את זכויות הבעלות בדירה. כאן המקום להבהיר, שבסיטואציה בה דייר מוגן רוכש את זכויות הבעלות בדירה בה הוא מתגורר, הסכום אותו עליו לשלם קטן בעשרות אחוזים מהשוויי של זכויות הבעלות בדירה אילו היו נמכרות בשוק החופשי – וזאת למה? כי הדייר המוגן שילם בזמנו, כששכר את הדירה בשכירות מוגנת, דמי מפתח בגין זכויות אלה, ולכן נהוג, לפחות בנכסים שבאחריות מינהל מקרקעי ישראל, שבמכירת זכויות הבעלות לדייר המוגן משוקלל במסגרת שווי המכירה שווי זכויות הדיור המוגנות שלו. ואכן, בפועל, עמדה ההצעה על סכום השווה לכ- 40% משווי זכויות הבעלות בדירה אילו היו מוצעות למכירה בשוק החופשי.

מכיוון שלחנה לא היה כסף לצורך הרכישה, וכך גם למיכל, ואילו לאחותה ענת היה, הסכימו השתיים בעל פה, הסכמה שהיתה מקובלת על אימן ברגעים בהם כן היתה צלולה, שענת תשלם עבור רכישת זכויות הבעלות בדירה מ"עמידר", וכי לאחר שאימן תלך לעולמה תימכר הדירה, תקבל ענת 70% משווי המכירה, ומיכל תקבל 30% ממנו, או לחילופין, במסגרת הירושה יירשמו 70% מזכויות הבעלות בדירה על שם ענת ו- 30% מהן על שם מיכל.

ואכן, בהתאם להסכמה זו שילמה ענת עבור זכויות הבעלות בדירה, והדירה נרשמה על שם אימן, חנה. יודגש, כי באותה עת, אומנם היתה דעתה של חנה מעט משובשת, אבל עדיין, לא תמיד ניתן היה להבחין בכך, ולפיכך, ומאחר שלא מונה לה אפוטרופוס, היא חתמה על כל הניירת הרלוונטית בעצמה, וכך נרשמה הדירה על שמה.
עד כאן הכל לכאורה פשוט נכון? רק דבר אחד שכחו האחיות – לבדוק בחוק כיצד ניתן ליישם את ההסכמה שלהן ואילו משמעויות והשלכות יש להסכמה זו?

ואכן, ההסכמה בעל פה הציקה לענת ולבעלה, במיוחד כשהתחילו לחשוב מה יקרה אם חס וחלילה ענת תלך לעולמה לפני אמה בנסיבות כאלה או אחרות. הדבר כל כך הציק להם עד שהם פנו לעו"ד על מנת שייעץ להם כיצד לוודא ולהבטיח שההסכם בעל פה אכן יקויים בכל מצב שהוא. רק חבל שהם פנו אחרי שכבר יישמו את ההסכמה ושילמו כבר עבור רכישת הדירה.

אילו בעיות עלולות להתעורר בסיטואציה המתוארת? הנה שתיים אפשריות:
ראשית, מאחר ומצבה של האם חנה הידרדר, והיא לא היתה בדעה צלולה מספיק על מנת לחתום על צוואה שתחלק את הזכויות בדירה בצורה עליה הסכימו היא והבנות, אזי במידה וענת תלך לעולמה לפני פטירת אמה, עלולה מיכל להתכחש להסכמות שנעשו בעל פה עם אחותה, ולאור העובדה שההסכמה נעשתה רק בינה ובין ענת, ובעל פה בלבד, ומאחר שכידוע, על פי החוק כל עסקה במקרקעין חייבת להיות בכתב, אזי יהיה קשה לכפות עליה לבצע את ההסכם.
שנית, מה יקרה במידה ומיכל תלך לעולמה לפני אמה? במקרה שכזה, זכאים יורשיה מיכל, לאחר פטירת חנה, למחצית מזכויות הבעלות בדירה. ומה יקרה במידה והם לא ירצו לוותר על 20% מהזכויות, ולקבל רק 30% כפי שסוכם?

כאן המקום לעצור ולהבהיר, כי אין באמור לעיל בכדי חלילה וחס לגרום לכם להתחיל לפקוח "עין עקומה" כלפי בני משפחתכם הקרובים ביותר, אבל מניסיוני למדתי, שדווקא בין בני משפחה עדיף שהכל יהיה ברור, מסודר, ועל הכתב. זה חוסך אי נעימויות גדולות ביותר. וגם אם אתם עצמכם לא נתקלתם בעימותים שכאלה, ואני מאחל לכם שגם לעולם לא תתקלו, אני בטוח ששמעתם על עימות או שניים כאלה.

נחזור לסוגיה עצמה: אין ספק שהמדובר בסיטואציה רגישה ומסובכת, עובדתית, משפטית, ואף רגשית, ואני בטוח שאתם סקרנים לדעת מהו הפתרון שהוצע לענת, אבל מפאת קוצר היריעה אינני יכול לפרט את הפתרונות המורכבים שאליהם הגיע עורך הדין, אך בדיעבד ברור לכולם, שאם האחיות היו פונות לייעוץ משפטי טרם החלטתן על ביצוע הרכישה בצורה שבוצעה, הדברים היו הרבה יותר פשוטים. וזולים. ובמילים אחרות: "סוף מעשה במחשבה תחילה".

אני כאן בשבילך - צור קשר