מאמרים 
|
|
הטור שעבר , אותו כתב חברי, עו"ד רוני הרניק, עסק ב"מחזיק נכס", אחד הגורמים העלולים לעכב פרויקטים של פינוי-בינוי, ובדרך להתגבר על עיכוב זה. בטור זה אעסוק בגורם מעכב נוסף ומרכזי של פרויקטים אלה והוא ה"דייר הסורר" ובפתרון היצירתי בו בחר המחוקק להתמודד עימו. ו×ול×, עד ×œ×¤× ×™ ×›×©× ×” וחצי הוצ×תו של פרויקט ×¤×™× ×•×™-×‘×™× ×•×™ ×ל הפועל היתה × ×ª×§×œ×ª בהרבה ×ž×§×¨×™× ×‘×ž×›×©×•×œ ×חד מרכזי: הצורך בהסכמה מל××” של כל בעלי ×”× ×›×¡×™× ×‘×©×˜×— המיועד ×œ×¤×™× ×•×™-×‘×™× ×•×™. ומדוע צורך ×–×” היווה מכשול? מכיוון שבהרבה ×ž×§×¨×™× ×¡×™×¨×‘ ×חד מבעלי הדירות ×‘×‘× ×™×™×Ÿ להסתפק במה ×©× ×ª× ×• ×œ×›×•×œ× ×•×”×™×ª× ×” ×ת הסכמתו בתמורה × ×•×¡×¤×ª. המחוקק ×ž×¦× ×“×¨×š ×ž×¢× ×™×™× ×ª להתמודד ×¢× ×”×ª×•×¤×¢×”, ובר×שית ×©× ×ª 2006 חוקק חוק ×¤×™× ×•×™ ×•×‘×™× ×•×™ (פיצויי×), התשס"ו – 2006, ×שר ידוע ×’× ×‘×›×™× ×•×™ "חוק הדייר הסורר". חוק ×–×” מעדיף למעשה ×ת זכויות רוב בעלי הדירות על זכויותיו של ×ותו דייר סורר. ×”×•× ×¢×•×©×” ×–×ת בדרך ×ž×¢× ×™×™× ×ª ועקיפה: ×”×•× ××™× ×• פוגע ישירות בזכויותיו ×”×§× ×™×™× ×™×•×ª של ×ותו דייר סורר ××œ× ×§×•×‘×¢, ×›×™ במידה והדייר הסורר מסרב סירוב בלתי סביר לעסקת ×”×¤×™× ×•×™-×‘×™× ×•×™, ובכך ×ž×•× ×¢ ×ת הוצ×תה לפועל, ×”×•× ×™×”×™×” "×חר××™ ×‘× ×–×™×§×™×Ÿ" כלפי ××•×ª× ×‘×¢×œ×™ דירות. כלומר, ×”× ×™×”×™×• רש××™× ×œ×ª×‘×•×¢ ×ž×ž× ×• פיצוי בגין סירובו הבלתי סביר בעבור ×”× ×–×§ ×©× ×’×¨× ×œ×”×. ××ª× ×‘×•×•×“××™ שו××œ×™× ×›×™×¦×“ חקיקה זו ×כן ×ª×ª×¨×•× ×× ×”×™× ×œ× ×§×•×‘×¢×ª ב×ופן ישיר ש×ותו דייר ×™×”×™×” חייב ×œ×”×¡×›×™× ×œ×¢×¡×§×ª ×”×¤×™× ×•×™-×‘×™× ×•×™? התשובה פשוטה: בדרך כלל במסגרת עסקת ×¤×™× ×•×™-×‘×™× ×•×™ עולה הערך של ×”× ×›×¡/הדירה בעשרות ×× ×œ× ×‘×ž×ות ×חוזי×. לפיכך, יוכלו ×פילו רק ×חד ×ו ×©× ×™×™× ×ž×‘×¢×œ×™ הדירות ×”××—×¨×™× ×œ×ª×‘×•×¢ ×ת ×ותו דייר סורר בתביעה × ×–×™×§×™×ª שגובהה יוכל ××£ לעלות על שווי דירתו. תביעה זו כשלעצמה עלולה להרתיע מלכתחילה ×ת הדייר הסורר ולהשפיע עליו ב×ופן מיידי ×œ×”×¡×›×™× ×œ×¢×¡×§×ª ×”×¤×™× ×•×™-×‘×™× ×•×™. לחילופין, סיכויי תביעה כזו להתקבל, במידה והסירוב ×”×™× ×• בלתי סביר, ×”×™× × ×’×‘×•×”×™× ×•×¡×‘×™×¨ ×œ×”× ×™×— שהדייר הסורר שהפסיד בה יעדיף ×œ×”×¡×›×™× ×œ×¢×¡×§×ª ×”×¤×™× ×•×™-×‘×™× ×•×™ מ×שר ×œ×©×œ× ×ת ×”×¡×›×•×ž×™× ×”×’×‘×•×”×™× ×‘×”× ×™×—×•×™×™×‘ בפסק הדין. ומהו סירוב בלתי סביר? החוק למעשה קובע בסעיף 2(ב) לו ×›×™ כל סירוב יחשב כבלתי סביר למעט ×”×ž×§×¨×™× ×”×‘××™×: "(1) עסקת ×”×¤×™× ×•×™ ×•×‘×™× ×•×™ ××™× ×” כד×ית כלכלית; × ×™×ª×Ÿ להבחין בקלות, ×›×™ ×”×ž×§×¨×™× ×”×œ×œ×• ×”× ×‘×מת ×ž×§×¨×™× ×”×’×™×•× ×™×™× ×”×ž×¦×“×™×§×™× ×ת סירובו של ×ותו דייר סורר, ו×ול×, פרט ×œ×ž×§×¨×™× ×לה, כל סירוב ×חר ייחשב כבלתי סביר, והדייר הסורר יחוייב בפיצוי ×‘×’×™× ×•. כמובן, שבשל היותו של החוק חדש יחסית ×ין עדיין הלכות משפטיות העוסקות בו, ו×ול×, ×× ×™ ×ž× ×™×— שברבות ×”×™×ž×™× ×™×ª×¨×‘×• ×”×ž×§×¨×™× ×‘× ×•×©× ×–×” שיבו×ו ×‘×¤× ×™ בית המשפט ×•×ž×¢× ×™×™×Ÿ ×™×”×™×” לר×ות ×ת ההלכות שייקבעו ×•×¤×¨×©× ×•×ª×• של בית המשפט ×ת החוק. יודגש, החוק חל ×ך ורק על ×ž×§×¨×™× ×‘×”× ×”×ž×“×•×‘×¨ ×‘×‘×ª×™× ×ž×©×•×ª×¤×™× ×©×”×ž×ž×©×œ×” הכריזה על השטח בו ×”× ×ž×¦×•×™×™× ×›×ž×™×•×¢×“ ×œ×¤×™× ×•×™-×‘×™× ×•×™ (ברוב ×”×ž×§×¨×™× ×©×˜×—×™× ×לה ×”×™× × ×‘×יזורי ×©×™×§×•× ×©×”×‘× ×™×™× ×™× ×”×ž×¦×•×™×™× ×‘×”× ×”×™× × ×‘×ž×¦×‘ רעוע ו/×ו ×ž×•×–× ×—). כמו כן, החוק קובע ×›×™ חייב להיות ×‘×‘× ×™×™×Ÿ ×”×ž×’×•×¨×™× ×¨×•×‘ מיוחס של לפחות 80% ×‘×‘× ×™×™×Ÿ שבו 5 דירות ויותר (×‘×‘× ×™×™×Ÿ שבו 4 דירות מספיק רוב של 3 מתוך 4) שיתמוך בפרויקט ×”×¤×™× ×•×™-×‘×™× ×•×™. יחד ×¢× ×–×ת, ×ין מחלוקת, שחוק ×–×” עשוי ×œ×”×‘×™× ×ª× ×•×¤×” ×œ×¤×¨×•×™×§×˜×™× ×©×œ ×¤×™× ×•×™-×‘×™× ×•×™ בפרט, ולשגשוג ×‘×ª×—×•× ×”× ×“×œ"ן בכלל. ××•×ž× ×, כידוע ×œ×›×•×œ× ×•, ×”×œ×™×›×™× ×ž×©×¤×˜×™×™× ×”× ×“×‘×¨ שלוקח זמן, ובמידה ו×ותו דייר סורר יתעקש ×•×œ× ×™×•×•×ª×¨, עלול ביצוע הפרויקט להשתהות. יחד ×¢× ×–×ת, ×× ××ª× ×‘×¢×œ×™ דירות ×”×ž×¦×•×™×™× ×‘×יזור המיועד ×œ×¤×™× ×•×™-×‘×™× ×•×™ ×•×’× ×‘×‘× ×™×™× ×›× ×§×™×™× ×ותו דייר סורר, ×ל תתיי×שו – ×‘×™×“×›× ×œ×כוף ×ת ×¨×¦×•× ×›× ×¢×œ×™×•. |
| < קודם |
|---|
