עמוד הבית  
משרד עורכי דין arrow מאמרים arrow משפט מסחרי-מקרקעין arrow "חוק הדייר הסורר"
משרד עורכי דין הרניק-גלעדי - דרך מנחם בגין 65, בית אשרא, ת.ד. 51240, תל אביב 67138 - טלפון: 5618891 - 03
   
משפט פלילי
פלילי
-
משפט מסחרי - מקרקעין
משפט מסחרי
מקרקעין
-
משפט מנהלי ובג"צים
רשויות מקומיות
בג"ץ ומשפט מנהלי
לשכות פרטיות-משרד התמ"ת
-
-
רוצים לקבל חדשות ועידכונים בנושאים משפטיים ? מלאו את הפרטים הבאים:
עדכונים וחדשות



 
הדפס

מאת עו"ד רותם גלעדי

הטור שעבר , אותו כתב חברי, עו"ד רוני הרניק, עסק ב"מחזיק נכס", אחד הגורמים העלולים לעכב פרויקטים של פינוי-בינוי, ובדרך להתגבר על עיכוב זה. בטור זה אעסוק בגורם מעכב נוסף ומרכזי של פרויקטים אלה והוא ה"דייר הסורר" ובפתרון היצירתי בו בחר המחוקק להתמודד עימו.

כזכור, פרויקטים של פינוי-בינוי הינם פרויקטים בהם מפנים בניינים ישנים ובונים במקומם בניינים חדשים ומודרניים, אשר הינם גם בעלי אפשרויות אכלוס גבוהות יותר. פרויקטים אלה מיטיבים עם כולם: מיטיבים עם בעלי הנכסים המקבלים נכס חדש בשווי גבוה יותר, מיטיבים עם העיריות ותושביהן שחזות עירם משתפרת לעין שיעור, וכמובן מיטיבים גם עם הקבלנים והיזמים.
ואולם, עד לפני כשנה וחצי הוצאתו של פרויקט פינוי-בינוי אל הפועל היתה נתקלת בהרבה מקרים במכשול אחד מרכזי: הצורך בהסכמה מלאה של כל בעלי הנכסים בשטח המיועד לפינוי-בינוי. ומדוע צורך זה היווה מכשול? מכיוון שבהרבה מקרים סירב אחד מבעלי הדירות בבניין להסתפק במה שנתנו לכולם והיתנה את הסכמתו בתמורה נוספת.

המחוקק מצא דרך מעניינת להתמודד עם התופעה, ובראשית שנת 2006 חוקק חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו – 2006, אשר ידוע גם בכינוי "חוק הדייר הסורר". חוק זה מעדיף למעשה את זכויות רוב בעלי הדירות על זכויותיו של אותו דייר סורר. הוא עושה זאת בדרך מעניינת ועקיפה: הוא אינו פוגע ישירות בזכויותיו הקנייניות של אותו דייר סורר אלא קובע, כי במידה והדייר הסורר מסרב סירוב בלתי סביר לעסקת הפינוי-בינוי, ובכך מונע את הוצאתה לפועל, הוא יהיה "אחראי בנזיקין" כלפי אותם בעלי דירות. כלומר, הם יהיו רשאים לתבוע ממנו פיצוי בגין סירובו הבלתי סביר בעבור הנזק שנגרם להם.

אתם בוודאי שואלים כיצד חקיקה זו אכן תתרום אם היא לא קובעת באופן ישיר שאותו דייר יהיה חייב להסכים לעסקת הפינוי-בינוי? התשובה פשוטה: בדרך כלל במסגרת עסקת פינוי-בינוי עולה הערך של הנכס/הדירה בעשרות אם לא במאות אחוזים. לפיכך, יוכלו אפילו רק אחד או שניים מבעלי הדירות האחרים לתבוע את אותו דייר סורר בתביעה נזיקית שגובהה יוכל אף לעלות על שווי דירתו. תביעה זו כשלעצמה עלולה להרתיע מלכתחילה את הדייר הסורר ולהשפיע עליו באופן מיידי להסכים לעסקת הפינוי-בינוי. לחילופין, סיכויי תביעה כזו להתקבל, במידה והסירוב הינו בלתי סביר, הינם גבוהים וסביר להניח שהדייר הסורר שהפסיד בה יעדיף להסכים לעסקת הפינוי-בינוי מאשר לשלם את הסכומים הגבוהים בהם יחוייב בפסק הדין.

ומהו סירוב בלתי סביר?
החוק למעשה קובע בסעיף 2(ב) לו כי כל סירוב יחשב כבלתי סביר למעט המקרים הבאים:

"(1) עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית;
(2) לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבנין החדש;
(3) לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת פינוי ובינוי;
(4) קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי סביר."

ניתן להבחין בקלות, כי המקרים הללו הם באמת מקרים הגיוניים המצדיקים את סירובו של אותו דייר סורר, ואולם, פרט למקרים אלה, כל סירוב אחר ייחשב כבלתי סביר, והדייר הסורר יחוייב בפיצוי בגינו.
כמובן, שבשל היותו של החוק חדש יחסית אין עדיין הלכות משפטיות העוסקות בו, ואולם, אני מניח שברבות הימים יתרבו המקרים בנושא זה שיבואו בפני בית המשפט ומעניין יהיה לראות את ההלכות שייקבעו ופרשנותו של בית המשפט את החוק.

יודגש, החוק חל אך ורק על מקרים בהם המדובר בבתים משותפים שהממשלה הכריזה על השטח בו הם מצויים כמיועד לפינוי-בינוי (ברוב המקרים שטחים אלה הינם באיזורי שיקום שהבניינים המצויים בהם הינם במצב רעוע ו/או מוזנח). כמו כן, החוק קובע כי חייב להיות בבניין המגורים רוב מיוחס של לפחות 80% בבניין שבו 5 דירות ויותר (בבניין שבו 4 דירות מספיק רוב של 3 מתוך 4) שיתמוך בפרויקט הפינוי-בינוי. יחד עם זאת, אין מחלוקת, שחוק זה עשוי להביא תנופה לפרויקטים של פינוי-בינוי בפרט, ולשגשוג בתחום הנדל"ן בכלל.
אומנם, כידוע לכולנו, הליכים משפטיים הם דבר שלוקח זמן, ובמידה ואותו דייר סורר יתעקש ולא יוותר, עלול ביצוע הפרויקט להשתהות. יחד עם זאת, אם אתם בעלי דירות המצויים באיזור המיועד לפינוי-בינוי וגם בבניינכם קיים אותו דייר סורר, אל תתייאשו – בידכם לאכוף את רצונכם עליו.
 
< קודם
 
   
     בנייה ע"י פליקס גרימברג | מתוחזק ע"י ג'ומלה | © כל הזכויות שמורות למשרד עורכי דין הרניק - גלעדי Back Top