כפי שכתבתי בטור שעבר תנאי השכירות אינם נקבעים אך ורק על ידי הסכם השכירות. כזכור, הצגתי בטור את חוק השכירות והשאילה ואת השפעת הוראותיו על יחסי השכירות, ועסקתי בסוגיית "העברת זכות השכירות".

בטור זה אעסוק בנושא נוסף שעולה פעמים רבות במערכת היחסים בין שוכר למשכיר והוא תיקון ליקויים ונזקים בנכס, ובמסגרתו אף אכיר לכם חוק נוסף המשפיע על יחסי השכירות, שספק אם בכלל שמעתם על קיומו, והוא חוק השומרים, התשכ"ז - 1967.

ככלל, מקובל לציין בהסכמי שכירות משפט הקובע, שתיקונו של כל ליקוי הנובע כתוצאה משימוש סביר ובלאי טבעי יחול על המשכיר, בעוד שכל ליקוי הנגרם באשמתו של השוכר יתוקן על ידו (ובהמשך אף נראה מהיכן נלקח משפט זה).

גם חוק השכירות והשאילה מתייחס לסוגיה וסעיף 7(א) לחוק קובע במפורש כי:

"המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שברשותו המשמש את המושכר, כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות (להלן - פגם), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, התשכ"ז-1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר."

סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה אף מקנה לשוכר את הסעדים למקרה שבו המשכיר אינו ממלא אחר חובתו זו ואינו מתקן את הפגם על אף שקיבל מהשוכר הודעה ודרישה לתיקונו. כך למשל, קיימת במקרה כזה לשוכר הזכות הבסיסית, המוכרת, לתקן בעצמו את הפגם ולחייב את המשכיר בהחזרת הוצאות סבירות (במקרה כזה מומלץ לשוכר כי כבר בהודעה למשכיר על הפגם יודיע לו גם שבכוונתו לתקן את הפגם בעצמו אם המשכיר לא יבצע את התיקון תוך זמן סביר). יודגש, כי במקרה בו התיקון הינו דחוף קובע החוק כי לשוכר נתונה הזכות לתקן את הפגם אף מבלי להודיע על כך למשכיר.

אולם, החוק מציע גם אפשרות נוספת, אותה אני משוכנע שלא רבים מכירים:

"להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה"

כמובן שבמקרה שכזה יש לשים לב שקביעת ההפחתה של שווי דמי השכירות אינה פשוטה כלל ומומלץ שהקביעה תבוסס על חות דעת שמאית.

ואולם, החוק אינו חד צדדי ובמקביל קובע, כמצוטט לעיל, גם את אחריות השוכר לתיקון פגמים במקרים מסוימים. כך למשל מפנה החוק לפגמים עליהם אחראי השוכר על פי חוק השומרים. כן, כן, שוכר הוא גם בגדר שומר על הנכס, וזאת מכוח חוק השומרים שקובע בסעיף 1(א) לו כי:

"שמירת נכס היא החזקתו כדין שלא מכוח בעלות"

בחוק השומרים קיימים מספר סוגים של שומרים, כאלה שמקבלים שכר בעבור עבודת השמירה וכאלה שלא, קרי, "שומרי חינם". גם על אלה וגם על אלה מטיל החוק אחריות לנזקים שנגרמו לנכס כתוצאה מרשלנותם, ואף קובע כי בגין אחריות זו זכאי בעל הנכס לפיצוי מאותו שומר בגין אותם נזקים.

מנגד יצויין, כי חוק השומרים גם מסייג את האחריות וקובע ששומר אינו אחראי לנזקים שנגרמו כתוצאה משימוש רגיל בנכס או עקב בלאי טבעי, משפט שכאמור לעיל מאומץ רבות במסגרת הסכמי שכירות.

שאלה שבדרך כלל הסכמי השכירות אינם מתייחסים אליה והקשורה בנזקים הנגרמים על ידי השוכר הינה האם מותר למשכיר לתקן נזק שנגרם כתוצאה מרשלנותו של השוכר, ולחייבו בהוצאות סבירות?
יצויין, כי גם חוק השכירות והשאילה אינו מתייחס במפורש לשאלה זו, ואולם, הוראות סעיף 17 לחוק מאפשרות למשכיר בכל עת סבירה, לבדוק את הנכס המושכר ולבצע בו תיקונים, וזאת תוך הודעה מראש לשוכר ותוך שהוא ממעיט ככל הניתן בהפרעה לשוכר. מכיוון שכאמור לעיל, חוק השומרים מטיל על השומר את האחריות לפיצוי בעל הנכס במקרים מסוימים בהם הנזק נגרם כתואה מרשלנותו של השומר, הרי שמכאן ניתן להסיק, כי התשובה לשאלה זו הינה חיובית, וכי יש מקום לפרשנות לפיה אכן מותר למשכיר לתקן נזק שנגרם כתוצאה מרשלנותו של השוכר, ולחייבו בהוצאות סבירות.

כמובן שקיימות שאלות נוספות בנושא זה של אחריות לנזקים בין שוכר למשכיר שקצרה היריעה מלעסוק בהם בטור זה, אך כפי שכתבתי בטור הקודם, הסכם השכירות אכן מהווה את עמוד התווך ביחסי השכירות שביניכם, ואולם זכרו: הוא אינו היחיד המשפיע והמכריע במערכת יחסים זו.